¿Vas a comprar un condo en Miami para Airbnb? Lo que enseña el caso de Brickell
El 23 de octubre, CBS News Miami informó que la ciudad de Miami emitió un aviso de violación por The Club at Brickell Bay, una torre de 43 pisos y 643 unidades en 1200 Brickell Bay Drive. Funcionarios de la ciudad encontraron más de 300 alquileres anunciados donde solo se permiten 30 unidades de corto plazo. Las multas podrían llegar a $5,000 al día.
No escribo esto para señalar a un edificio. Son acusaciones, y no he visto una decisión sobre ellas. Pero quien compra un condo con la idea de que "Airbnb me paga la hipoteca" asume un riesgo parecido, y casi todo se puede revisar antes del cierre.
Qué pasó en Brickell
La carta de la ciudad del 11 de agosto, según The Real Deal, decía que el edificio funcionaba como "transient public lodging establishment" (alojamiento transitorio), sin aprobación para los requisitos de incendio, seguridad y accesibilidad, y ordenaba detener los alquileres ilegales.
Lo que siguió varía según el medio. CBS dijo que el aviso fue a la empresa titular del certificado de uso, con plazo hasta el 30 de octubre. La empresa respondió que la responsable de las unidades residenciales es la asociación, y un abogado de la asociación dijo que el aviso no iba dirigido a ella. The Real Deal, citando al Miami Herald, reportó una citación a la junta de la asociación, con audiencia tentativa el 9 de diciembre.
Al 2 de noviembre, no encontré información pública sobre lo ocurrido después del 30 de octubre.
Las reglas podrían endurecerse. El comisionado Damian Pardo dijo a CBS que propondrá un registro municipal y un grupo de trabajo dedicado. Una resolución suya de septiembre, según The Real Deal, pedía más vigilancia, pero no añadía restricciones por sí sola.
Son cuatro capas de reglas, no una
Un anuncio publicado no significa que la unidad sea legal. En la ciudad de Miami hay cuatro niveles.
El estado de Florida
Según la sección 509.013, un "transient public lodging establishment" es una unidad que se alquila más de tres veces en un año calendario por menos de 30 días consecutivos, o que se anuncia como alquilada regularmente de esa forma. Para un condo, eso generalmente significa una licencia Vacation Rental – Condominium del DBPR, la agencia estatal.
La ley estatal también limita a los gobiernos locales. La sección 509.032(7)(b) dice que una norma local no puede prohibir los alquileres vacacionales ni regular su duración o frecuencia, salvo que se haya adoptado el 1 de junio de 2011 o antes. Eso no te exime de licencias ni de reglas de edificación y seguridad.
La ciudad
El formulario de Miami advierte que quizá no se pueda operar en ciertas zonas de transecto, y nombra T3 y T4R. El proceso de la ciudad incluye confirmar la zonificación, sacar un permiso de construcción, un nuevo certificado de ocupación, la licencia estatal, un nuevo certificado de uso y un Business Tax Receipt. También pide un plan de manejo operativo. Si una regla local sobrevive a la ley estatal es una pregunta para un abogado.
El condado Miami-Dade
El condado remite a las reglas de cada ciudad, pero exige un Business Tax Receipt de la ciudad y otro del condado, además de una Tourist Tax Account. La sección 33-28 de su código aplica directamente en las zonas no incorporadas. Miami Beach y otras ciudades tienen sus propias reglas, así que consulta con ellas.
La asociación
Esta es la capa que muchos se saltan. El formulario de Miami debe llevar la firma del propietario y la de un representante de la asociación. Sin las dos, no se acepta. La asociación declara, con base en una votación de su junta, que sus documentos permiten estos alquileres. Ambos firman bajo pena de perjurio, y la ciudad puede auditar los registros del edificio.
El momento también importa. Según la sección 718.110(13), una enmienda que restringe los alquileres aplica solo a los propietarios que la aprueban y a quienes adquieren después de su vigencia. Si la restricción ya existe cuando cierras, te aplica a ti, sin importar lo que hiciera el vendedor.
La línea del 25%
Es el número que yo miraría primero. El formulario de la ciudad dice que si más del 25% del total de unidades pasa a alquiler de corto plazo, se activa un cambio de ocupación para todo el edificio, y remite a los requisitos de ocupación R1 del Florida Building Code. La asociación debe llevar la cuenta.
En The Club at Brickell Bay, las 30 unidades permitidas son menos del 5% de 643. La línea del 25% estaría en unas 161 unidades.
Un ejemplo práctico: leer el edificio como ingeniero
Imagina una torre hipotética de 200 unidades. Los documentos de la asociación permiten alquileres de corto plazo, y ya hay 50 unidades aprobadas. Como ingeniero y Certified General Contractor, yo veo otra cosa: tú serías la unidad 51.
La unidad 51 lleva al edificio por encima del 25%. Un cambio de ocupación pone sobre la mesa las condiciones de incendio, seguridad y accesibilidad de todo el edificio, y solo un profesional de diseño con licencia puede decir qué haría falta. Mientras tanto, tu aprobación puede quedar detenida.
Lo segundo está dentro de la unidad. The Real Deal informó que algunas unidades de dos habitaciones en The Club se subdividieron con paredes sin permiso para alojar hasta 14 personas. Si compras una unidad alterada, heredas esa condición. Pide el historial de permisos y compara el plano con lo aprobado. Revisa también los certificados de ocupación y de uso del edificio: el proceso de la ciudad exige que estén activos.
Haz las cuentas con honestidad
El panel público de AirDNA para Miami mostraba, cuando lo consulté, cerca de 55% de ocupación, una tarifa diaria promedio de $262 y $25,400 de ingreso anual por anuncio. La página no tiene fecha: tómalo como referencia. Son cifras brutas, antes de cuotas, limpieza, seguro, administración y licencias.
Y están los impuestos. El formulario DR-15TDT de Florida indica que el impuesto local de alquiler transitorio en Miami-Dade es de 6%, o de 7% en Miami Beach y 4% en Surfside y Bal Harbour. Eso se suma al 6% del impuesto estatal sobre las ventas y a cualquier recargo aplicable. Tu contador puede confirmarte qué cobrar y declarar.
Antes de hacer una oferta
- Pide los documentos de la asociación y sus enmiendas, y que un abogado de bienes raíces lea las cláusulas de alquiler.
- Pregúntale a la asociación, por escrito, cuántas unidades están aprobadas y cuántas en trámite.
- Confirma la zona de transecto con el Zoning Department de la ciudad.
- Confirma que el edificio tenga activos su certificado de ocupación y su certificado de uso.
- Revisa el historial de permisos de la unidad, sobre todo si hay paredes añadidas.
- Pregunta por escrito a tu prestamista y a tu agente de seguros cómo afecta el corto plazo a tu préstamo y tu póliza.
- Haz las cuentas como alquiler de largo plazo. Si solo funciona por noches, apuestas a reglas que no controlas.
Preguntas frecuentes
¿Es legal usar Airbnb en condominios de Miami?
Depende de la zonificación, el edificio y los documentos de la asociación. En la ciudad de Miami, una unidad necesita la firma de la asociación y aprobaciones de la ciudad y del estado, y las zonas T3 y T4R podrían no calificar.
¿Qué es la regla del 25% en Miami?
Según el formulario de la ciudad, si más del 25% de las unidades de un edificio pasa a alquiler de corto plazo, se activa un cambio de ocupación para todo el edificio.
¿Mi asociación puede impedirme alquilar a corto plazo?
Muchas veces sí, mediante sus documentos. Según la sección 718.110(13), una enmienda posterior obliga a quienes la aprueban y a quienes adquieren después de su vigencia. Consulta con un abogado cómo aplica a tu unidad.
¿Estás evaluando un condo para invertir?
Si estás mirando una unidad en el sureste de Florida, mándame la dirección antes de hacer una oferta. Te ayudo a leer la propiedad y los números, y te digo qué preguntas llevarle a tu abogado y a tu contador.
- WhatsApp: +1 (786) 853-1813
- Email: dayner@dayneralvarez.com
- Servicios inmobiliarios: dayneralvarez.com/es/#realestate
10300 SW 72nd St #162, Miami, FL 33173
WhatsApp +1 (786) 853-1813 · dayner@dayneralvarez.com
Equal Housing Opportunity
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Para tu caso concreto, consulta a un abogado, un contador o un inspector con licencia.
Fuentes
- CBS News Miami, "Brickell condo owner calls building an 'illegal hotel' as Miami issues notice of violation" (Oct. 23, 2026)
- The Real Deal, "Infamous 'Animal House' Brickell condo cited for illegal hotel operations" (Oct. 23, 2026)
- The Real Deal, "City Orders Brickell Condo to Halt Illegal Short-Term Rentals" (Aug. 14, 2026)
- The Real Deal, "Miami puts short-term rentals under microscope" (Sept. 9, 2026)
- City of Miami, Short-Term Rental/Lodging Evaluation Form
- City of Miami, Short-Term Rental/Lodging Process Workflow
- Miami-Dade County, Short-Term Vacation Rentals
- Florida Statutes, s. 509.013
- Florida Statutes, s. 509.032
- Florida Statutes, s. 718.110
- Florida DBPR, Vacation Rentals guide
- Florida Department of Revenue, Form DR-15TDT (R. 10/26)
- AirDNA, Miami overview (public dashboard, undated; accessed Nov. 2, 2026)
