La Enmienda 3 de Florida fue aprobada: qué cambia para dueños y compradores

El 3 de noviembre de 2026, los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3, la enmienda constitucional titulada "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (Mayor exención homestead; menor tope a los aumentos de tasación en propiedades no homestead).

Los resultados no oficiales publicados por Florida Election Watch, el sitio oficial de resultados de la Division of Elections, ubican el voto a favor en torno al 62%, por encima del 60% que exige una enmienda constitucional en Florida. Esos totales siguen siendo no oficiales hasta que el estado los certifique.

Y una aclaración antes que todo, porque los titulares se están adelantando: la Enmienda 3 no elimina los impuestos a la propiedad. Lo que hace es reescribir cuánto del valor tasado de tu casa se grava, a partir de 2027. Esto es lo que cambia, lo que no, y lo que conviene hacer antes de las fechas que importan.

Qué cambia con la Enmienda 3

Una exención homestead mucho mayor, solo para impuestos no escolares

Hoy, una vivienda homestead que califica en Florida recibe hasta $51,411 de exención para el año fiscal 2026: los primeros $25,000 aplican a todos los gravámenes, incluidos los escolares, y un monto adicional ($26,411 en 2026, ajustado con la inflación) aplica solo a los gravámenes no escolares.

La Enmienda 3 reemplaza esa segunda parte por cifras mucho más altas, solo para impuestos no escolares:

Los montos nuevos reemplazan la estructura no escolar actual; no se suman encima de ella. La parte que aplica a los impuestos del distrito escolar se queda en $25,000, así que todo dueño seguirá recibiendo una factura que incluye impuestos escolares.

El 31 de diciembre de 2026 decide tu calendario

La enmienda traza una línea al cierre de este año:

• Si eres residente permanente de Florida el 31 de diciembre de 2026, calificas para los montos mayores desde 2027, cuando tengas tu homestead. Eso incluye a quien ese día esté rentando en Florida y compre después.
• Si te conviertes en residente de Florida a partir del 1 de enero de 2027, empiezas con la estructura actual ($25,000 para impuestos escolares y hasta $50,000 para no escolares, con ajuste por inflación desde 2028). La exención mayor comienza el 1 de enero de tu quinto año de exención homestead, en la medida en que lo permita la Constitución de Estados Unidos.

Si estás planificando mudarte a Florida, la fecha de residencia pesa más que la fecha de cierre. Esa conversación hay que tenerla antes del 31 de diciembre, no después.

Un tope menor para rentas, segundas casas y propiedad comercial

Para la propiedad que no es homestead (viviendas de renta, segundas casas, propiedad comercial, terrenos), el tope anual de aumento de la tasación baja de 10% a 5%, a partir del año fiscal 2027.

Dos límites que no hay que perder de vista:

• El tope aplica al valor tasado usado para impuestos no escolares. Los impuestos escolares se siguen calculando sobre el valor justo de mercado.
• El tope limita la velocidad a la que puede subir tu valor tasado. No pone tope a la tasa impositiva, así que frena el crecimiento, pero no garantiza una factura menor.

Los gobiernos locales podrían ir más lejos, más adelante

La enmienda también obliga a la Legislatura a crear un procedimiento uniforme para que condados y municipios puedan elevar la exención homestead en sus propios gravámenes, potencialmente hasta el valor tasado completo, y permite que los distritos especiales hagan lo mismo con aprobación de los votantes en referendo.

Es decir, los $250,000 de 2028 podrían no ser el final de la historia, pero cualquier aumento adicional depende de legislación futura. Hoy no existe un calendario para eso.

Qué no cambia

• Tu factura de 2026. La factura que llegó este noviembre se rige por las reglas anteriores. La Enmienda 3 no la toca.
• Save Our Homes. El tope anual de 3% al aumento de la tasación homestead se queda exactamente como está, y también la portabilidad, la posibilidad de transferir ese beneficio cuando te mudas dentro de Florida.
• Las demás exenciones personales. Los beneficios para veteranos, adultos mayores, viudos y viudas, primeros respondedores y personas con discapacidad no cambian con esta enmienda.
• Las tasas impositivas. La enmienda cambia el valor gravable, no el millage. Ciudades, condados y distritos siguen fijando sus tasas cada año en su proceso de presupuesto, así que tu ahorro real depende de tu valor tasado, tus otras exenciones y las tasas que adopten tus gobiernos locales. Quien hoy te prometa un ahorro exacto en dólares está adivinando.

Cuándo lo vas a ver reflejado

• 1 de enero de 2027: la enmienda entra en vigor y aplica por primera vez al rollo fiscal de 2027.
• Agosto de 2027: la nueva exención aparece por primera vez en los avisos TRIM, las notificaciones de impuestos propuestos que llegan cada verano.
• Noviembre de 2027: llegan las primeras facturas de impuestos que reflejan la Enmienda 3.

De aquí a entonces, se espera que la Legislatura apruebe la legislación de implementación en su sesión de 2027, y que el Department of Revenue y los tasadores de propiedad de cada condado emitan las reglas detalladas. Espera que los detalles de papeleo, sobre todo los de la prueba de residencia al 31 de diciembre de 2026, se aclaren durante 2027.

Qué hacer ahora

Si ya eres dueño y vives en tu casa en Florida: confirma con el tasador de propiedad de tu condado (Property Appraiser) que tu exención homestead esté activa y correcta. La exención mayor se construye sobre el homestead que ya tienes registrado.

Si vas a comprar o a mudarte: si Florida va a ser tu residencia permanente, establece esa residencia antes del 31 de diciembre de 2026 si tu situación lo permite, y planifica tu compra teniendo en cuenta la regla del quinto año si no lo permite.

Si tienes rentas o una segunda casa: vuelve a correr tus números para 2027 con el tope de tasación de 5% en impuestos no escolares. No recorta la factura de este año, pero cambia las cuentas a largo plazo de mantener la propiedad.

FAQ

¿La Enmienda 3 elimina los impuestos a la propiedad en Florida?
No. Los impuestos a la propiedad continúan, incluidos los del distrito escolar. La enmienda eleva la exención homestead para impuestos no escolares a $150,000 de valor tasado en 2027 y $250,000 en 2028, y baja el tope de tasación de la propiedad no homestead de 10% a 5%.

¿Cuándo entra en vigor la Enmienda 3? ¿Cambia mi factura de 2026?
Entra en vigor el 1 de enero de 2027 y aplica por primera vez al rollo fiscal de 2027. Tu factura de 2026 no cambia. Verás la nueva exención por primera vez en tu aviso TRIM de agosto de 2027 y en la factura que se envía en noviembre de 2027.

Me mudo a Florida en 2027. ¿Recibo enseguida la exención de $150,000?
No enseguida. Quien no sea residente de Florida el 31 de diciembre de 2026 empieza con la estructura homestead actual ($25,000 para impuestos escolares y hasta $50,000 para no escolares). La exención mayor comienza en el quinto año de recibir la exención, y las reglas detalladas todavía están en implementación.

¿Vas a comprar o vender en el sur de la Florida mientras estas reglas cambian? Revisemos juntos tus fechas y tus números antes de la fecha límite del 31 de diciembre. Empecemos con una conversación aquí.

Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Para tu caso concreto, consulta a un abogado, un contador o un inspector con licencia.

• Enmienda 3 de Florida
• Exención Homestead
• Impuestos a la Propiedad
• Sur de la Florida

Fuentes

1. Florida Senate, "CS/HJR 1F (2026F) bill page and history" (2026)
2. Florida Legislature, "Enrolled text of CS/HJR 1F, Constitutional Amendment 3" (2026)
3. Florida Department of Revenue, "Property Tax Oversight Informational Bulletin PTO 26-21: Constitutional Amendment 3" (November 5, 2026)
4. Florida Election Watch, Florida Division of Elections, "2026 General Election unofficial statewide results, Amendment 3" (November 2026)
5. Leon County Property Appraiser, "Property Tax Amendment 3 (CS/HJR 1F)" (November 2026)
6. Florida Chamber of Commerce, "Florida's 2026 Property Tax Amendment 3, official ballot title and summary" (November 2026)